Telefon Numaraları
Telefon Numaraları
Detaylı bilgi için +90 542 381 3868'i arayın.
İçindekiler
Dubai, yabancıya süresiz tam mülkiyet tanıyan bölgeleri, yıllık emlak vergisinin bulunmaması ve güçlü kira getirileriyle bölgenin en likit gayrimenkul pazarı konumunda. Dubai Land Department (DLD) verilerine göre emirlikte 2025 yılında toplam işlem hacmi 917 milyar AED'yi aşarak rekor kırdı; 2026'nın ilk çeyreğinde hacim yıllık bazda %31 artışla 252 milyar AED'ye, işlem sayısı ise 60.303'e ulaştı. Aşağıda yabancı bir alıcı olarak Dubai'de ev almanın yasal çerçevesini, kalem kalem maliyet tablosunu, finansman seçeneklerini, oturum izni sonuçlarını ve Türkiye tarafındaki vergi yükümlülüğünü sırayla bulacaksınız.
Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) ve Körfez İşbirliği Konseyi (Suudi Arabistan, Umman, Bahreyn, Kuveyt, Katar) vatandaşları Dubai'nin her yerinde mülk edinebilir. Türkiye dâhil diğer ülkelerin vatandaşları ise 2006 tarihli 7 sayılı Dubai Kanunu ile belirlenmiş freehold (tam mülkiyet) bölgelerinde mülk satın alabilir.
Freehold bölgelerde yabancı alıcı hem yapıya hem de üzerinde bulunduğu araziye süresiz olarak sahip olur; tapu (Title Deed) doğrudan kendi adına düzenlenir. Bu bölgelerin dışında kalan alanlarda genellikle 30-99 yıl arasında değişen leasehold (kullanım hakkı) modeli geçerlidir; bu modelde arsa mülkiyeti geliştiriciye veya devlete ait kalır.
Mülk satın almak için BAE'de ikamet izni sahibi olmak zorunlu değildir. Turist vizesiyle ülkeye giren veya hiç gelmeden vekâlet veren yatırımcılar da işlem yapabilir. Alım için Emirates ID veya BAE'de banka hesabı ön şart değildir; yalnızca bazı ödeme ve kredi süreçlerinde talep edilir.
Yabancı alıcıların en çok tercih ettiği bölgeler Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle (JVC) ve Dubai Hills Estate'tir. Fiyatlar konuma, geliştirici markasına ve teslim durumuna göre belirgin biçimde değişir. Aşağıdaki tablo, tipik giriş bütçelerini ve bölgelerin yatırım karakterini özetler.
| Bölge | Öne Çıkan Özellik | Baskın Konut Tipi | Tipik Giriş Bütçesi |
|---|---|---|---|
| Dubai Marina | Deniz kenarı, yoğun sosyal yaşam | Daire | 1,0 - 1,6 milyon AED (1+1) |
| Downtown Dubai | Burj Khalifa çevresi, prestij | Lüks daire | 1,6 - 2,6 milyon AED (1+1) |
| Palm Jumeirah | Yapay ada, ultra lüks segment | Villa ve daire | 2,5 milyon AED ve üzeri |
| Business Bay | Merkezî konum, kanal manzarası | Daire ve ofis | 1,0 - 1,8 milyon AED (1+1) |
| Jumeirah Village Circle | Uygun giriş fiyatı, yüksek getiri | Daire ve townhouse | 600 bin - 1,0 milyon AED (1+1) |
| Dubai Hills Estate | Golf sahası, aile dostu plan | Villa ve daire | 1,3 milyon AED ve üzeri |
Tablodaki tutarlar Ağustos 2026 itibarıyla piyasada gözlenen tipik giriş seviyeleridir; proje, kat, manzara ve teslim tarihine göre değişir. Bölge bazlı güncel analiz ve şirket üzerinden alım seçenekleri için Dubai'de şirket kurma rehberimize göz atabilirsiniz.
Teslim edilmiş bir mülkte ne satın aldığınızı görürsünüz: konum, bina kalitesi, aidat seviyesi ve komşuluk yapısı nettir. Devir tamamlandığı gün taşınabilir veya kiraya verebilirsiniz; kira geliri hemen başlar. Yatırımcı ikamet izni başvurularında da tapunun düzenlenmiş olması işi kolaylaştırır. Buna karşılık giriş fiyatı off-plan projelere göre yüksektir ve ödeme genellikle peşin ya da kredili yapılır.
Geliştiriciden inşaat aşamasında alınan konutlar daha uygun metrekare fiyatı ve esnek ödeme planı sunar; ilk ödeme çoğunlukla %10-20 aralığındadır, kalan tutar teslime kadar taksitlendirilir. Riskler ise teslim gecikmesi, proje revizyonu ve teslim anındaki piyasa koşullarıdır. Geliştiricinin geçmiş teslim performansı ve projenin RERA kaydı mutlaka doğrulanmalıdır.
Off-plan alımlarda ödemeler geliştiricinin şirket hesabına değil, RERA denetimindeki escrow (emanet) hesabına yatırılır; para inşaat ilerlemesine göre serbest bırakılır. Satış sözleşmesi ayrıca DLD nezdinde Oqood sistemine kaydedilir. Oqood, teslimden önceki ara tescil belgesidir; teslimden sonra yerini kalıcı tapuya (Title Deed) bırakır. Ödeme yapmadan önce projenin escrow hesap numarasını ve Oqood kaydını Dubai REST uygulamasından teyit etmek, off-plan alımdaki en önemli güvenlik adımıdır.
Hazır bir konutta süreç ortalama 2-6 hafta sürer ve altı aşamadan oluşur:
Off-plan alımda 5. ve 6. adımların yerini geliştiriciyle imzalanan Satış Sözleşmesi (SPA) ve Oqood kaydı alır; kalıcı tapu teslimde düzenlenir.
Dubai'ye gitmeden ev almak mümkün mü? Evet. Türkiye'de noterde düzenlenen vekâletnamenin apostil şerhi alınması, ardından Arapçaya yeminli tercümesi ve BAE Dışişleri Bakanlığı ile Dubai adliyesinde tasdik edilmesi gerekir. Vekâletnamede "gayrimenkul satın alma, tapu tescili ve harç ödeme" yetkilerinin açıkça sayılması şarttır; genel vekâletnameler tescil merkezinde reddedilebilir.
Dubai'de yıllık emlak vergisi yoktur; maliyetler alım anında bir defaya mahsus ödenir. Aşağıdaki kalemler Dubai Land Department'ın yayımlanan tarifelerine dayanır.
| Kalem | Oran / Tutar | Açıklama |
|---|---|---|
| DLD devir harcı | %4 | Yasada %2 alıcı + %2 satıcı; uygulamada genellikle alıcı öder |
| Tescil merkezi (trustee) ücreti | 2.000 veya 4.000 AED | 500.000 AED altı / 500.000 AED ve üzeri (+%5 KDV) |
| Tapu belgesi düzenleme | 250 AED | Ayrıca 250 AED plan/kroki, 10 AED bilgi ve 10 AED inovasyon ücreti |
| Emlak danışmanı komisyonu | ~%2 | Piyasa teamülü, resmî tarife değildir (+%5 KDV) |
| Geliştirici NOC ücreti | 500 - 5.000 AED | Geliştiriciye göre değişir, resmî üst sınır yoktur |
| İpotek tescil harcı | Kredi tutarının %0,25 | Yalnızca kredili alımda, sabit ücretler ayrıca |
| Off-plan Oqood tescili | %4 + 1.000 AED | Geliştirici portal üzerinden kaydeder |
| Ticari mülkte KDV | %5 | Konutlarda ilk satış sıfır oranlı, sonraki satışlar istisna |
Evet, ancak koşullar ikamet durumuna göre değişir. BAE Merkez Bankası'nın ipotekli konut kredisi düzenlemesi, ikamet izni sahibi yabancılar için ilk ve oturum amaçlı konutta 5 milyon AED altı mülklerde azami %80, 5 milyon AED üzeri mülklerde %70 kredi/değer oranı öngörür. İkinci ve sonraki (yatırım amaçlı) mülklerde oran %60, off-plan projelerde ise tüm alıcılar için %50 ile sınırlıdır.
BAE'de ikamet etmeyen yabancılar için düzenlemede özel bir oran bulunmaz; bu grupta kredi/değer oranı banka politikasıyla belirlenir ve pratikte %50-60 bandında seyreder. Yani 1,5 milyon AED'lik bir daire için yaklaşık 600-750 bin AED peşinat, üzerine yaklaşık %6-8 işlem maliyeti gerekir. Kredi başvurusunda genellikle pasaport, son 6 aylık banka hesap hareketi, gelir belgesi ve kredi notu raporu istenir.
Brüt getiri rakamları tek başına yanıltıcıdır; Dubai'de mülk sahibinin sürekli gideri aidattır (service charge). Aidat metrekare başına yıllık AED cinsinden hesaplanır ve topluluğa göre villalarda düşük, olanakları geniş kulelerde belirgin biçimde yüksek olabilir. DLD, topluluk bazlı oranların sorgulanabildiği bir Aidat Endeksi (Service Charge Index) yayımlar; teklif almadan önce ilgili binanın oranını bu endeksten kontrol etmek gerekir.
Diğer kalemler: DEWA (elektrik-su) aboneliği, klima (chiller) bedeli, kiraya verilecekse Ejari sözleşme kaydı ve emlak yönetim ücreti (genellikle yıllık kiranın %5'i). Dubai Belediyesi'nin %5 konut ücreti ise yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır ve DEWA faturasıyla tahsil edilir; kiracının yükümlülüğündedir.
Pratik yaklaşım: brüt getiriden aidat, boşta kalma süresi ve yönetim giderini düştüğünüzde net getiri tipik olarak 1,5-2,5 puan aşağı iner. %8 brüt getiri vaadi olan bir daire, gerçekte %5,5-6,5 net getiri üretir.
Dubai'de gayrimenkul yatırımı, doğrudan uzun süreli ikamet hakkı doğurur. Güncel çerçeve şöyledir:
Golden Visa sahibi eşini, çocuklarını, ebeveynlerini ve ev çalışanlarını sponsor edebilir; BAE'de asgari kalış süresi şartı aranmaz. Dubai Land Department'ın yayımladığı resmî ücret dökümüne göre 10 yıllık yatırımcı Golden Visa'sının toplam devlet maliyeti 9.884,75 AED, işlem süresi 7-10 iş günüdür; başvuru sırasında kişinin BAE'de fiziken bulunması gerekir.
Sık karışan bir nokta: gayrimenkul satın almak vatandaşlık vermez. BAE vatandaşlığı yalnızca yetkili makamların takdiriyle ve aday gösterme yoluyla verilir. Başvuru ve belge detayları için Dubai Golden Visa süreçleri rehberimizi inceleyebilirsiniz.
"Dubai'de vergi yok" ifadesi yalnızca BAE tarafı için doğrudur. Türkiye'de tam mükellef sayılan bir kişi (yerleşim yeri Türkiye'de olan ya da bir takvim yılında Türkiye'de altı aydan fazla oturan kişi), yurt dışında elde ettiği kazançlar dâhil dünya geliri üzerinden vergilendirilir. Dubai'deki bir daireden elde edilen kira geliri ve satış kazancı bu kapsama girebilir.
Türkiye Cumhuriyeti ile Birleşik Arap Emirlikleri arasındaki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması yürürlüktedir (Resmî Gazete: 27.12.1994, sayı 22154). Anlaşma, gayrimenkulden elde edilen gelirin gayrimenkulün bulunduğu ülkede vergilendirilmesine imkân tanır ve mükerrer vergilendirmenin önlenmesi için ilgili maddesinde bir mahsup/istisna mekanizması öngörür. Uygulama, mükellefiyet durumunuza ve gelirin türüne göre değişir.
Pratik sonuç: Türkiye'de mukim kalmayı sürdüren bir yatırımcı için Dubai geliri otomatik olarak vergisiz değildir; beyan yükümlülüğü doğabilir. Mukimlik durumunuzun net biçimde belirlenmesi ve beyanın doğru yapılması için işlem öncesinde mali müşavirinizle çalışmanız önerilir. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, vergi veya hukuk danışmanlığı niteliği taşımaz.
BAE'de vasiyetname bırakmadan vefat eden yabancıların mal varlığı, mahkeme kararına göre Şeriat hükümlerine tabi tutulabilir. Bunun önüne geçmek için Müslüman olmayan yatırımcılar, DIFC Wills Service Centre üzerinden Dubai ve Ras Al Khaimah'daki varlıklarını kapsayan bir vasiyetname düzenletebilir. Bu belge, mülkün kime ve hangi oranda geçeceğini alıcının kendi iradesine göre belirlemesini sağlar ve tapu devrini hızlandırır.
Çıkış tarafında ise süreç alımın aynadaki görüntüsüdür: alıcıyla MoU imzalanır, satıcı geliştiriciden NOC alır, varsa ipotek kapatılır ve devir tescil merkezinde tamamlanır. Satıcı tarafında tipik masraf kalemleri emlak danışmanı komisyonu (%2 + KDV), NOC ücreti ve kredi kapama masraflarıdır. Off-plan bir konut, geliştiricinin belirlediği asgari ödeme oranı sağlandıktan sonra teslim öncesinde de devredilebilir; bu işlem için geliştirici onayı ve DLD tescili gerekir.
Dubai'de doğru yatırımı birlikte planlayalım
Bölge seçimi, maliyet analizi, Golden Visa ve tapu sürecinde uzman ekibimiz yanınızda.
Ücretsiz Teklif Alİlgili içerikler:Karadağ'da emlak satın almak · Arnavutluk'ta oturum alma yolları · Dubai vergi danışmanlığı
Dubai'de gayrimenkul, düzenli kira geliri ile uzun süreli ikamet hakkını tek yatırımda birleştirir. Belirleyici olan bölge seçimi, aidat seviyesi ve toplam işlem maliyetinin doğru hesaplanmasıdır. İyi kurgulanmış bir alım, hem net getiri hem de Golden Visa hedefini aynı anda karşılayabilir.
World Company Setup ekibi; bölge ve proje seçiminden tapu devrine, Golden Visa başvurusundan vergi planlamasına kadar süreci uçtan uca yönetir. Türkiye ve BAE mevzuatını birlikte değerlendirerek yatırımınızı doğru yapıda kurgulamanıza yardımcı oluruz.
Evet. Yabancılar, freehold (tam mülkiyet) olarak tanımlanan bölgelerde Dubai'de mülk satın alabilir; tapu doğrudan kendi adlarına düzenlenir ve hem yapıya hem üzerindeki araziye süresiz sahip olurlar. Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Village Circle ve Palm Jumeirah bu bölgelere örnektir. Freehold dışındaki alanlarda 30-99 yıl arasında değişen kullanım hakkı (leasehold) modeli uygulanır.
Evet. Türk vatandaşları için ayrı bir kısıtlama ya da ek izin şartı bulunmaz; freehold bölgelerde diğer yabancılarla aynı koşullarda alım yapabilirler. BAE'de ikamet izni, Emirates ID veya yerel banka hesabı ön şart değildir. Süreç, apostil şerhli ve Arapçaya tercüme edilmiş noter vekâletnamesiyle Türkiye'den de yürütülebilir.
Mülk satın almak ikamet hakkı sağlar, vatandaşlık vermez. En az 2.000.000 AED değerinde mülk 10 yıllık Golden Visa hakkı doğurur ve Dubai Land Department'a göre mülk ipotekli olabilir. İki yıllık yatırımcı ikamet izninde ise Nisan 2026'da tek malikler için 750.000 AED alt sınırı kaldırılmış, ortak mülkiyette kişi başı 400.000 AED uygulanmaya başlamıştır. BAE vatandaşlığı yalnızca yetkili makamların takdiriyle ve aday gösterme yoluyla verilir.
Yıllık emlak vergisi yoktur; maliyetler alım anında bir defaya mahsus ödenir. Başlıca kalemler şunlardır: mülk bedeli üzerinden %4 DLD devir harcı, 500.000 AED altında 2.000 AED veya 500.000 AED ve üzerinde 4.000 AED tescil merkezi ücreti (+%5 KDV), 250 AED tapu belgesi düzenleme ücreti, yaklaşık %2 emlak danışmanı komisyonu ve geliştirici NOC bedeli. Ticari mülklerde %5 KDV uygulanır; konutlarda ilk satış sıfır oranlı, sonraki satışlar istisnadır. Toplam ek maliyet mülk bedelinin %6-8'i düzeyindedir.
Hazır (teslim edilmiş) bir konutta süreç genellikle 2-6 hafta sürer. Mutabakat Zaptı imzası ve %10 kaporadan sonra geliştiriciden İtiraz Yok Belgesi alınması birkaç iş günü, DLD tescil merkezindeki devir işlemi ise aynı gün tamamlanır. Kredili alımlarda banka değerleme ve onay süreci 2-3 hafta ekleyebilir. Off-plan projelerde kalıcı tapu, teslim tarihinde düzenlenir.
Brüt kira getirisi şehir genelinde ortalama %5,5 seviyesindedir ve uygun fiyatlı topluluklarda %8'e yaklaşır; prime bölgelerde ve büyük villalarda %4'ün altına inebilir. Net getiri hesabında aidat (service charge), boşta kalma süresi ve yönetim ücreti mutlaka düşülmelidir. Bu kalemler getiriyi tipik olarak 1,5-2,5 puan aşağı çeker.
Evet. Alım, noter onaylı vekâletname ile temsilci aracılığıyla tamamlanabilir. Vekâletnameye apostil şerhi alınmalı, Arapçaya yeminli tercümesi yapılmalı ve BAE Dışişleri Bakanlığı ile Dubai adliyesinde tasdik edilmelidir. Belgede gayrimenkul satın alma, tapu tescili ve harç ödeme yetkileri açıkça sayılmalıdır; genel nitelikli vekâletnameler tescil merkezinde reddedilebilir.
Evet. BAE Merkez Bankası düzenlemesine göre ikamet izni olan yabancılar ilk ve oturum amaçlı konutta 5 milyon AED altında azami %80, bu tutarın üzerinde %70 oranında kredi kullanabilir. İkinci ve yatırım amaçlı mülklerde oran %60, off-plan projelerde tüm alıcılar için %50'dir. BAE'de ikamet etmeyenler için düzenlemede oran belirtilmez; bankalar pratikte %50-60 aralığında kredi verir. Şubat 2025'ten bu yana DLD harcı ve emlakçı komisyonu kredilendirilmemektedir.
Ödemeler RERA denetimindeki escrow (emanet) hesabına yatırıldığı ve inşaat ilerlemesine göre serbest bırakıldığı için yasal bir koruma mevcuttur. Satış sözleşmesi ayrıca DLD'nin Oqood sistemine kaydedilir. Başlıca riskler teslim gecikmesi ve proje revizyonudur. Ödeme yapmadan önce projenin escrow hesap numarasını, RERA kaydını ve geliştiricinin teslim sicilini Dubai REST uygulamasından doğrulamak gerekir.
Türkiye'de tam mükellef sayılan kişiler dünya geliri üzerinden vergilendirilir; bu nedenle Dubai'deki bir mülkten elde edilen kira geliri Türkiye'de beyan yükümlülüğü doğurabilir. Türkiye ile Birleşik Arap Emirlikleri arasındaki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması yürürlüktedir (Resmî Gazete 27.12.1994, sayı 22154) ve mükerrer vergilendirmeyi önleyecek bir mekanizma içerir. Uygulama mukimlik durumuna ve gelirin türüne göre değiştiğinden mali müşavirinizle birlikte değerlendirilmelidir.
+90 542 381 3868
+971 58 5204103