Telefon Numaraları
Telefon Numaraları
Detaylı bilgi için +90 542 381 3868'i arayın.
İçindekiler
Dubai'de mülk edinmek, tapu kaydının tek bir kamu kurumunda toplanmış olması sayesinde birçok ülkeye göre daha kısa ve daha öngörülebilir bir süreçtir. Emirlikteki bütün mülkiyet devirleri Dubai Land Department (DLD) bünyesinde tutulur; satış, kiralama ve emlak danışmanlığı faaliyetleri ise DLD'ye bağlı düzenleyici kurum RERA tarafından denetlenir. Fiili devir işlemi ise DLD adına yetkilendirilmiş trustee (kayıt memurluğu) ofislerinde yapılır.
Pazarın büyüklüğü, sürecin ne kadar rutinleştiğini de gösteriyor: DLD verilerine göre 2025 yılında Dubai gayrimenkul piyasasında 270 binin üzerinde işlem gerçekleşti ve toplam işlem hacmi 917 milyar AED'ye ulaştı. 2026'nın ilk çeyreğinde işlem hacmi bir önceki yılın aynı dönemine göre %31 artarak 252 milyar AED oldu. Yani bir yabancı alıcının karşılaştığı prosedür, günde binlerce kez tekrarlanan standart bir işlemdir.
Aşağıdaki şema, hazır (teslim edilmiş) bir konutta imzadan tapuya kadar geçen dört yasal aşamayı ve tipik sürelerini özetliyor.
Emirlikte mülkiyetin çerçevesini 2006 tarihli 7 numaralı Gayrimenkul Kaydı Kanunu çizer. Kanunun 4. maddesi, Dubai'de sınırsız mülkiyet hakkını BAE vatandaşlarına ve Körfez İşbirliği Konseyi (KİK) ülkelerinin vatandaşlarına tanır. Diğer uyrukların mülk edinebileceği bölgeler ise aynı kanuna dayanılarak çıkarılan 2006 tarihli 3 numaralı Yönetmelik ile belirlenmiştir; bu yönetmelik zaman içinde yapılan eklerle genişlemiş ve bugün onlarca yerleşim bu kapsamdadır.
Yabancı alıcılar için iki mülkiyet biçimi vardır. Freehold, arsa ve yapı üzerinde süresiz ve devredilebilir tam mülkiyet anlamına gelir; tapu senedi doğrudan alıcı adına düzenlenir, miras yoluyla intikal eder ve satışta üçüncü kişinin onayı aranmaz. Leasehold ise genellikle 99 yıla kadar süreli kullanım hakkıdır; sürenin sonunda mülkiyet asıl malikte kalır ve yapıda kalıcı değişiklik için malikin izni gerekir. Yatırım amaçlı alımlarda ve oturum izni başvurularında dikkate alınan mülkiyet biçimi freeholddur.
Hangi bölgelerin freehold statüsünde olduğunu, tipik fiyat aralıklarıyla birlikte Dubai'de emlak satın alma yolları içeriğimizde bölge bölge karşılaştırdık.
Evet. BAE'de oturum izni bulunmayan yabancılar da freehold olarak belirlenmiş bölgelerde kendi adlarına mülk satın alabilir. Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour ve Arabian Ranches bu bölgelerin en bilinenleridir. Satın alma için oturum izni, Emirates ID veya BAE'de banka hesabı ön koşul değildir; geçerli pasaport ve fonların kaynağını gösterebilmek yeterlidir. Mülk sahipliği kendiliğinden vatandaşlık sağlamaz, ancak belirli değer eşiklerinde oturum iznine kapı açar.
Dört aşamanın her biri farklı bir tarafla ve farklı bir belgeyle ilerler. Aşamaların sırası değiştirilemez; örneğin NOC alınmadan trustee ofisinde randevu açılamaz.
Taraflar, DLD'nin standart Form F (Memorandum of Understanding) metnini imzalar. Bu belgede satış bedeli, ödeme takvimi, devir tarihi ve tarafların yükümlülükleri yer alır. Alıcı, satış bedelinin genellikle %10'u tutarında bir teminat çekini emlak danışmanına emanet bırakır. Form F'te cayma hâlinde depozitonun akıbetini düzenleyen maddenin açıkça yazılmış olması, uygulamada en çok anlaşmazlık çıkan noktadır.
Peşin alımlarda taraflar bakiye için teminat çeklerini hazırlar. Konut kredisi kullanılacaksa bankanın nihai onayı (final offer letter) ve bağımsız ekspertiz raporu bu aşamada tamamlanır. Ekspertiz değeri satış bedelinin altında çıkarsa banka krediyi düşük değer üzerinden hesaplar; aradaki farkı alıcı nakit tamamlar. Satıcının mülkü üzerinde ipotek varsa, ipoteğin kaldırılması da bu aşamada planlanır.
Devrin yapılabilmesi için proje geliştiricisinden NOC (No Objection Certificate) alınması zorunludur. Geliştirici, aidat ve işletme giderlerinde borç bulunmadığını doğrular; varsa borç devirden önce kapatılır. NOC ücreti geliştiriciden geliştiriciye değişir ve KDV hariç 500 AED ile 5.000 AED arasında seyreder. Belgenin geçerlilik süresi sınırlıdır, bu nedenle trustee randevusuyla eş zamanlı planlanması gerekir.
Son aşama, DLD adına yetkili bir trustee ofisinde yüz yüze yapılır. Alıcı ve satıcı (ya da vekilleri) pasaportlarıyla hazır bulunur, harçlar ödenir, satış bedelinin teminat çeki satıcıya teslim edilir ve tapu senedi (title deed) alıcı adına düzenlenir. Elektronik tapu senedi aynı gün DLD sistemine işlenir ve Dubai REST uygulaması üzerinden doğrulanabilir.
Yabancı bir alıcının hazırlaması gereken belge listesi kısadır:
Dubai'ye gelmeden mülk almak da mümkündür. Bunun için bulunduğunuz ülkedeki BAE konsolosluğunda ya da noterde düzenlenen bir vekâletname (Power of Attorney) gerekir. Vekâletnamenin apostil veya konsolosluk tasdikinden geçmesi, ardından BAE Dışişleri Bakanlığı'nda onaylanıp yeminli tercüman tarafından Arapçaya çevrilmesi gerekir. Vekâletnamede satın alma, harç ödeme, tapu tescili ve gerekiyorsa kredi işlemleri yetkilerinin ayrı ayrı sayılması önemlidir; genel ifadelerle yazılmış vekâletnameler trustee ofisinde reddedilebilir.
Dubai'de satış bedeli dışındaki tek seferlik masraflar, peşin alımlarda genellikle mülk değerinin %6–8'i, kredili alımlarda %8–10'u düzeyinde kalır. Kalemlerin çoğu devir günü, tek seferde ödenir.
| Ödeme Kalemi | Tutar | Ne Zaman Ödenir |
|---|---|---|
| DLD tapu devir harcı | Satış bedelinin %4'ü | Devir günü |
| DLD idari işlem ücreti | Hazır konut/ofis 580 AED · arsa 430 AED · off-plan 40 AED | Devir günü |
| Tapu senedi düzenleme | 250 AED | Devir günü |
| Trustee ofisi kayıt ücreti | 500.000 AED altı: 2.000 AED · 500.000 AED ve üzeri: 4.000 AED (+%5 KDV) | Devir günü |
| Harita ve bilgi/inovasyon harçları | 100–250 AED + 10 AED + 10 AED | Devir günü |
| Emlak danışmanlığı komisyonu | Satış bedelinin %2'si + %5 KDV | Devir günü |
| Geliştirici NOC ücreti | 500–5.000 AED + KDV | NOC aşamasında |
| Hukuki devir (conveyancing) hizmeti | 5.000–10.000 AED (isteğe bağlı) | Süreç boyunca |
Yasa gereği %4'lük devir harcı alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 olarak paylaşılır; ancak Dubai pazarındaki yerleşik uygulama, harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesi yönündedir ve bu husus Form F'te yazılı hâle getirilir.
BAE Merkez Bankası'nın konut kredisi düzenlemesi, azami kredi oranını alıcının uyruğuna, mülkün değerine ve kaçıncı mülk olduğuna göre sınırlar.
| Alıcı Profili | Mülk Durumu | Azami Kredi Oranı |
|---|---|---|
| Yabancı uyruklu | İlk konut, 5 milyon AED altı | %80 |
| Yabancı uyruklu | İlk konut, 5 milyon AED üstü | %70 |
| Yabancı uyruklu | İkinci veya yatırım amaçlı mülk | %60 |
| BAE vatandaşı | İlk konut, 5 milyon AED altı / üstü | %85 / %75 |
| Tüm alıcılar | Off-plan (proje aşamasındaki) mülk | %50 |
Bütçe planlamasında sık gözden kaçan bir kural var: 1 Şubat 2025'ten itibaren bankaların %4'lük DLD devir harcını ve %2'lik emlak komisyonunu kredi tutarına dâhil etmesi mümkün değil. Bu iki kalem, peşinatın üzerine nakit olarak eklenmelidir.
Aidat (service charge), RERA'nın onayladığı bütçe üzerinden metrekare başına hesaplanır ve yıllık olarak tahsil edilir. Piyasada tipik aralık ayak kare başına 3–30 AED arasındadır: villa projelerinde alt banda, havuz, spor salonu ve concierge hizmeti bulunan kule projelerinde üst banda yaklaşır. DEWA (elektrik–su) aboneliği için 2.000–4.000 AED depozito, merkezî soğutma sistemi olan binalarda ayrıca Empower veya Emicool depozitosu istenir.
İpotekli alımlarda hayat sigortası zorunludur; bina sigortası genellikle aidata dâhildir, konut içi eşya sigortası isteğe bağlıdır. Ayrıca Dubai Belediyesi konut ücreti adıyla yıllık kira bedelinin %5'ini DEWA faturası üzerinden 12 taksitte tahsil eder. Mülkü kiraya verdiyseniz bu bedeli kiracı öder; kendi oturduğunuz konutta ise RERA'nın belirlediği emsal kira değeri üzerinden malik öder. BAE vatandaşları bu ücretten muaftır.
Proje aşamasındaki mülklerde alıcının parası doğrudan geliştiriciye gitmez. 2007 tarihli 8 numaralı Emanet Hesapları Kanunu uyarınca her projenin DLD onaylı ayrı bir escrow hesabı olmak zorundadır; hesaptaki fonlar yalnızca o projenin inşaatına harcanabilir ve geliştiricinin diğer alacaklıları bu hesaba haciz koyamaz. Emanet kuruluşu, yapı kullanma belgesi alındıktan sonra hesap tutarının %5'ini bir yıl daha tutar ve bağımsız bölümler alıcılar adına tescil edildikten sonra serbest bırakır.
İkinci güvence Oqood kaydıdır. 2008 tarihli 13 numaralı Kanun, off-plan bir bağımsız bölüme ilişkin her tasarrufun Ara Gayrimenkul Siciline işlenmesini zorunlu kılar; kanun, sicile kaydedilmeyen satış ve devirleri geçersiz sayar. Bu nedenle rezervasyon sözleşmesi imzalandıktan sonra Oqood kaydının yapıldığını ve kayıt belgesinin size ulaştığını mutlaka doğrulayın. Off-plan alımda %4'lük DLD harcı bu aşamada ödenir; teslimde tapu senedi düzenlenirken ikinci kez %4 alınmaz, yalnızca 250 AED tapu düzenleme ücreti doğar.
Süreç standart olsa da, doğrulanması gereken noktalar var. Aşağıdaki kontroller sözleşme imzalanmadan önce tamamlanmalıdır:
Sözleşme metinlerinin ve tapu belgelerinin incelenmesi için Dubai gayrimenkul avukatlığı hizmetlerimizden yararlanabilirsiniz.
Dubai'de mülk sahibi olmak iki farklı oturum yoluna bağlanır. DLD tarafından onaylanmış değeri 2 milyon AED ve üzeri olan gayrimenkul, 10 yıllık yenilenebilir Golden Visa başvurusuna esas olur; Şubat 2026'daki düzenlemeyle bedelin yarısının peşin ödenmiş olması şartı kaldırıldı, ipotekli ve off-plan mülkler de banka onay yazısı ya da tescilli satış sözleşmesiyle kabul edilir hâle geldi. Birden fazla mülkün değeri toplanarak eşiğe ulaşılabilir.
İkinci yol olan mülk yatırımcısı vizesinde ise 29 Nisan 2026'dan itibaren tek malikler için asgari değer şartı kaldırıldı; ortak mülkiyette her yatırımcının payının en az 400.000 AED olması aranıyor. Başvuru şartlarının ayrıntısını Dubai altın vize rehberimizde, oturum izninin genel işleyişini ise Dubai oturma izni içeriğimizde bulabilirsiniz.
Vergi tarafında Dubai'de emlak vergisi, değer artış kazancı vergisi ve gerçek kişiler için gelir vergisi bulunmaz. Gerçek kişilerin lisans gerektirmeyen gayrimenkul yatırım geliri, 2023 tarihli 49 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca %9'luk kurumlar vergisinin kapsamı dışındadır. Konut satışları ve kiraları KDV'den istisnadır; ticari gayrimenkulde %5 KDV uygulanır. Türkiye'de tam mükellef sayılıyorsanız Dubai'deki kira gelirinizi Türkiye'de beyan etme yükümlülüğünüz doğabilir; ayrıntılar için Dubai vergi oranları ve vergi sistemi yazımızı inceleyin.
Satış, alım sürecinin aynadaki görüntüsüdür. Satıcı olarak önce mülkü RERA lisanslı bir danışmanla listelemeniz, ardından alıcıyla Form F imzalamanız gerekir. Mülk üzerinde ipotek varsa, alıcının bankası ya da alıcı kalan borcu kapatır ve DLD'de ipotek fekki yapılır; fek ücreti yaklaşık 1.290 AED'dir. Geliştiriciden yeniden NOC alınır ve devir trustee ofisinde tamamlanır. Off-plan bir mülkü teslimden önce devretmek de mümkündür, ancak geliştiricilerin çoğu bedelin belirli bir yüzdesinin ödenmiş olmasını şart koşar.
Satış bedelinin yurt dışına transferinde Dubai tarafında stopaj veya çıkış vergisi bulunmaz. Transferi hızlandırmak için mülk alımından önce BAE'de bir hesap açmak pratik bir tercihtir; Dubai'de banka hesabı açma sürecini ayrı bir içerikte ele aldık.
Doğru bölge seçimi, sözleşme metninin denetimi, NOC ve trustee randevusunun eş zamanlı planlanması ve gerekiyorsa vekâletle temsil, sürecin gecikmeden tamamlanmasını sağlayan başlıklardır. World Company Setup danışmanları, RERA lisanslı iş ortaklarıyla birlikte mülk seçiminden tapu tesciline ve sonrasındaki vize başvurusuna kadar tüm aşamaları tek dosya üzerinden yürütür. Süreci başlatmak veya mevcut bir teklifi değerlendirmek için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
Bu içerikteki harç, ücret ve mevzuat bilgileri Eylül 2026 itibarıyla resmî kaynaklardan doğrulanmıştır. Tutarlar kurum kararlarıyla değişebileceğinden, işlem öncesinde güncel değerleri teyit etmenizi öneririz.
Canlı emlak ortamı ve lüks yaşam tarzıyla Dubai, emlak alıcıları için bir dizi fırsat sunuyor. İster plan dışı bir yatırım yapmayı düşünüyor olun ister taşınmaya hazır mülkü araştırıyor olun, dikkatli değerlendirme ve durum tespiti çok önemlidir. Bu kapsamlı rehber, potansiyel alıcılara Dubai'de gayrimenkul satın alma rehberi süreci hakkında değerli bilgiler sunmayı amaçlar. Ayrıca bu dinamik şehirde mülk satın almanın yasal prosedürlerini ve maliyetini de öğrenirsiniz.
Evet. BAE'de oturum izni olmayan yabancılar da freehold olarak belirlenmiş bölgelerde kendi adlarına mülk satın alabilir ve tapu senedi doğrudan alıcı adına düzenlenir. Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Village Circle ve Dubai Hills Estate en bilinen freehold bölgelerdir. Satın alma için Emirates ID, oturum izni veya BAE'de banka hesabı şartı yoktur; geçerli pasaport ve fon kaynağının belgelenmesi yeterlidir.
Satış bedeli dışındaki tek seferlik masraflar peşin alımlarda mülk değerinin yaklaşık %6–8'i, konut kredisiyle alımlarda %8–10'u düzeyindedir. En büyük kalem satış bedelinin %4'ü tutarındaki DLD tapu devir harcıdır. Buna trustee ofisi kayıt ücreti (500.000 AED altı 2.000 AED, üzeri 4.000 AED + %5 KDV), 580 AED idari işlem ücreti, 250 AED tapu senedi düzenleme bedeli, %2 + KDV emlak komisyonu ve geliştirici NOC ücreti eklenir.
Evet. Bulunduğunuz ülkedeki BAE konsolosluğunda veya noterde düzenlenen bir vekâletname (Power of Attorney) ile tüm süreç uzaktan yürütülebilir. Vekâletnamenin apostil ya da konsolosluk tasdikinden geçmesi, BAE Dışişleri Bakanlığı'nda onaylanması ve yeminli tercüman tarafından Arapçaya çevrilmesi gerekir. Belgede satın alma, harç ödeme, tapu tescili ve gerekiyorsa kredi işlemleri yetkilerinin ayrı ayrı sayılması önemlidir.
Evet, iki ayrı yol vardır. DLD tarafından onaylanmış değeri 2 milyon AED ve üzeri olan gayrimenkul 10 yıllık yenilenebilir Golden Visa başvurusuna esas olur; Şubat 2026 düzenlemesiyle ipotekli ve off-plan mülkler de kabul edilmektedir. Mülk yatırımcısı vizesinde ise 29 Nisan 2026'dan itibaren tek malikler için asgari değer şartı kaldırılmış, ortak mülkiyette kişi başına 400.000 AED pay şartı getirilmiştir.
İki mekanizma vardır. 2007 tarihli 8 numaralı Emanet Hesapları Kanunu uyarınca her projenin DLD onaylı ayrı bir escrow hesabı bulunur; fonlar yalnızca o projenin inşaatında kullanılabilir ve geliştiricinin alacaklıları hesaba haciz koyamaz. İkincisi Oqood kaydıdır: 2008 tarihli 13 numaralı Kanun, Ara Gayrimenkul Siciline işlenmeyen off-plan satışları geçersiz sayar. Ödemeleri yalnızca sözleşmede yazılı escrow hesabına yapın.
Dubai'de emlak vergisi, değer artış kazancı vergisi ve gerçek kişiler için gelir vergisi bulunmaz. Gerçek kişilerin lisans gerektirmeyen gayrimenkul yatırım geliri, 2023 tarihli 49 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca %9'luk kurumlar vergisinin kapsamı dışındadır. Konut satış ve kiraları KDV'den istisnadır, ticari gayrimenkulde %5 KDV uygulanır. Ayrıca yıllık kira bedelinin %5'i tutarında konut ücreti DEWA faturasıyla tahsil edilir.
Tapu senedinin gerçekliği Dubai Land Department üzerinden doğrulanır. Elektronik tapu senetleri, DLD'nin Dubai REST uygulamasındaki doğrulama ekranından belge numarası ve QR kodu ile sorgulanabilir. Satıcının sunduğu kopyaya güvenmek yerine kayıt sorgusunu yaptırın; sorgu sonucunda mülk üzerinde ipotek, haciz ya da kullanım hakkı şerhi bulunup bulunmadığı da görünür.
Aidat (service charge), RERA tarafından onaylanan bütçe üzerinden ayak kare başına hesaplanır ve mülk sahibi tarafından yıllık olarak ödenir. Tipik aralık ayak kare başına 3–30 AED'dir; villa projelerinde alt banda, havuz ve concierge hizmeti olan kule projelerinde üst banda yaklaşır. Devir sırasında ödenmemiş aidat kalırsa borç mülkle birlikte yeni malike geçtiği için NOC aşamasında kapatılması gerekir.
+90 542 381 3868
+971 58 5204103