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An der Adriaküste hat sich Montenegro dank eines Jahrzehnts rasanten Wachstums in Tourismus und Bauwesen zu einem der meistbeachteten Immobilienmärkte Europas entwickelt. Die Bucht von Kotor, die Riviera von Budva und die modernen Marinas von Tivat ziehen Investoren an, die sowohl Ferienimmobilien als auch Mietrenditen suchen. Da der Euro die offizielle Währung ist, besteht für Käufer aus dem Euroraum kein Wechselkursrisiko; der EU-Beitrittskandidatenstatus und die vergleichsweise niedrigen Erwerbskosten heben Montenegro von regionalen Alternativen ab.
Der Reiz des Marktes wird durch ein Steuersystem verstärkt, das im europäischen Vergleich sehr wettbewerbsfähig bleibt: Die Einkommensteuer liegt bei höchstens 15 %, die Körperschaftsteuer beginnt bei 9 %, und der Erwerb steht Ausländern vollständig offen. Vor dem Kauf sollten Investoren den rechtlichen Rahmen, die aktuellen Steuerpflichten und den Ablauf der Transaktion genau verstehen.
Ja. Ausländische natürliche und juristische Personen können Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien in Montenegro erwerben. Diese Rechte sind durch das Gesetz über Eigentum und Eigentumsrechte (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima) gesichert. Für den Kauf von Wohnimmobilien gibt es keine Staatsbürgerschaftsvoraussetzung.
Eine wichtige Ausnahme gilt für landwirtschaftliche Flächen und bestimmte unbebaute Grundstücke: Ausländer dürfen diese nicht direkt als Privatperson erwerben. Die gängigste Lösung ist die Gründung einer lokalen montenegrinischen Gesellschaft und der Kauf der Immobilie über diese. Eine Firmengründung kann zudem eine steuerlich vorteilhafte Struktur für Investoren mit Vermietungs- oder Geschäftsplänen bieten.
Der wichtigste Faktor im gesamten Prozess ist, dass sich Verfahren und Kosten je nach Immobilientyp unterscheiden: Wohnungen, Gewerbeimmobilien, Grundstücke und Neubauprojekte erfordern jeweils einen anderen rechtlichen und steuerlichen Ansatz. Nutzen Sie diesen Leitfaden als praktischen Fahrplan für jeden Immobilientyp.
Eine umfassende Due Diligence umfasst die Aktualität des Grundbuchauszugs (list nepokretnosti), etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, die Bau- und Nutzungsgenehmigung, das Vorliegen einer Baugenehmigung, mögliche Umweltauflagen und die Verfügungsbefugnis des Verkäufers. Bei Gewerbeimmobilien wird zusätzlich eine steuerliche und finanzielle Prüfung durchgeführt. Dies ist der zuverlässigste Weg, künftige Eigentumsstreitigkeiten und unerwartete Kosten zu vermeiden.
Mit der 2025 in Kraft getretenen Reform ist die Grunderwerbsteuer in Montenegro nicht mehr pauschal, sondern progressiv. Die folgende Tabelle fasst die aktuellen Sätze für Bestandsimmobilien (Wiederverkauf) und die wichtigsten weiteren Kostenpositionen zusammen:
| Position | Satz / Betrag 2026 | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Übertragungssteuer – bis 150.000 € | 3 % | Käufer |
| Übertragungssteuer – 150.000 € bis 500.000 € | 4.500 € + 5 % auf den Überschuss | Käufer |
| Übertragungssteuer – über 500.000 € | 6 % (auf den Überschuss) | Käufer |
| MwSt. (Neubau / Erstverkauf) | 21 % (im Preis enthalten) | Bauträger/Käufer |
| Jährliche Grundsteuer | 0,1 % – 1 % (je Gemeinde) | Eigentümer |
| Steuer auf Mieteinnahmen | 9 % – 15 % (Nettoertrag) | Eigentümer |
| Veräußerungsgewinn (Verkauf) | 15 % (Nettogewinn) | Verkäufer |
| Notar- & Eintragungsgebühren | ~1 % – 3 % | Käufer |
Bei Neubauten vom Bauträger sind meist 21 % MwSt. im Preis enthalten, ohne separate Übertragungssteuer. Bestandsimmobilien (Wiederverkauf) tragen dagegen keine MwSt.; hier greift die progressive Übertragungssteuer von 3 %–6 %. Diese Unterscheidung wird bei der Gesamtkostenberechnung häufig übersehen – klären Sie daher stets, ob es sich um Erstverkauf oder Wiederverkauf handelt und ob der Preis die Steuer enthält.
Bei einer Bestandsimmobilie liegen alle Kosten (Übertragungssteuer, Anwalt, Notar, Eintragung) in der Regel zwischen 4 % und 6 % des Kaufpreises. Bei Neubauten ist die 21 % MwSt. meist im Verkaufspreis enthalten; daher ist es entscheidend, im Vertrag zu klären, ob der angegebene Preis steuerinklusive ist.
Die Regionswahl beeinflusst sowohl das Mietpotenzial als auch die Wertsteigerung. Kotor und Tivat mit UNESCO-geschütztem Buchtblick und Luxus-Marinaprojekten ziehen Premium-Investoren an; Budva mit lebhaftem Tourismus und hoher saisonaler Mietrendite eignet sich für Kurzzeitvermietung; die Hauptstadt Podgorica spricht Investoren an, die stabile Langzeitvermietung und Gewerbeimmobilien suchen. Bergregionen wie Kolašin sind eine wachsende Wintertourismus-Alternative.
Nach unserer Erfahrung sind die häufigsten Probleme: eine Anzahlung vor der Grundbuchprüfung zu leisten, in Grundstücke mit unklarer Widmung zu investieren, den Vertrag nicht notariell beurkunden zu lassen und die Gesamtkosten nur anhand des Angebotspreises zu berechnen. Eine unabhängige rechtliche Due Diligence beseitigt nahezu alle diese Risiken.
Ausländische Investoren können bei montenegrinischen Banken eine Hypothek aufnehmen. Die Bank verlangt Nachweise über Einkommen und Rückzahlungsfähigkeit. Der effektivste Weg zur Beschleunigung ist die Eröffnung eines montenegrinischen Bankkontos, über das Zahlungen abgewickelt werden. Privatkredite, Hypotheken und Geschäftskredite sind die gängigsten Finanzierungsinstrumente.
Ausländische Investoren können den Kaufpreis auch von ihren Heimatkonten überweisen. Ein lokales montenegrinisches Konto verkürzt jedoch die Überweisungszeiten und erleichtert die zentrale Abwicklung von Notar-, Steuer- und Eintragungszahlungen. Bei großen Überweisungen können Banken einen Herkunftsnachweis der Mittel verlangen – planen Sie dies im Voraus ein.
Der endgültige Kaufvertrag wird vor einem montenegrinischen Notar erstellt und beurkundet. Er muss die Identitätsangaben der Parteien, den Gesamtpreis, eine etwaige Anzahlung und Sonderbedingungen enthalten. Datum und Unterschriften beider Parteien sind für die Gültigkeit zwingend. Nach der Unterzeichnung geht das Eigentum durch die Eintragung im Grundbuch formell auf den Käufer über.
Sie müssen bei der Unterzeichnung nicht persönlich in Montenegro anwesend sein. Durch die Erteilung einer Vollmacht an einen Anwalt können alle Schritte in Ihrem Namen erledigt werden – eine große Erleichterung für Investoren, die aus dem Ausland kaufen.
Immobilieneigentum in Montenegro bildet eine starke Grundlage für einen Antrag auf Aufenthaltstitel. Investoren können auf Basis des Immobilieneigentums eine befristete Aufenthaltserlaubnis erhalten und nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen zum dauerhaften Aufenthalt und zur Staatsbürgerschaft fortschreiten. Details für einen Aufenthalt durch Investition in diesem EU-Beitrittskandidatenland finden Sie in unserem Montenegro Golden Visa Leitfaden. Für Grundstückskäufe oder eine Unternehmensstruktur begleitet Sie unser Service zur Firmengründung in Montenegro.
Montenegro ist auch für Personen attraktiv, die eine steuerliche Ansässigkeit planen – dank einiger der niedrigsten Einkommensteuersätze weltweit. Wer sich in einem Steuerjahr mehr als 183 Tage im Land aufhält, kann als Steueransässiger gelten. In Kombination mit Doppelbesteuerungsabkommen bietet dies einen erheblichen Vorteil für Investoren mit internationalem Einkommen. Eine Immobilieninvestition kann der erste Schritt dieser ganzheitlichen Lebens- und Steuerplanung sein.
Bei World Company Setup betreut unser Netzwerk aus Anwälten und Beratern in Montenegro den gesamten Prozess von Anfang bis Ende – einschließlich Immobilien-Due-Diligence, Vertragserstellung, Steuerplanung und Grundbucheintrag. Kontaktieren Sie unser Expertenteam, um Teil eines rechtsverbindlichen Prozesses zu sein, der die Interessen des Käufers schützt und Streitigkeiten vermeidet.
Während des gesamten Prozesses sind wir Ihr einziger Ansprechpartner für Immobiliensuche und Vorauswahl, unabhängige Bewertung, Grundbuch- und Widmungsprüfung, Vertragsverhandlung, Notarverfahren, Steuererklärungen und Eintragung. Dank der Kenntnis der lokalen Sprache und Gesetzgebung beseitigt unser Team die Kommunikations- und Bürokratiehürden beim Investieren aus dem Ausland und sichert Ihre Investition rechtlich wie finanziell ab.
Mit niedrigen Einstiegskosten, einer wettbewerbsfähigen Steuerstruktur und der Aussicht auf eine EU-Mitgliedschaft bietet Montenegro eine starke Chance für mittel- und langfristige Immobilieninvestoren. Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition sind die richtige Regionswahl, die korrekte Berechnung der aktuellen Steuerpflichten und professionelle rechtliche Unterstützung in jeder Phase. Wenn Sie Positionen wie die progressive Übertragungssteuer, die MwSt. und die jährliche Grundsteuer von Anfang an einplanen, vermeiden Sie überraschende Kosten.
Um Ihre Immobilieninvestition in Montenegro von Anfang bis Ende sicher zu steuern, kontaktieren Sie die Experten von World Company Setup. Wir begleiten Sie bei Objektauswahl, rechtlicher Due Diligence, Steuerplanung und Grundbucheintrag.
Ja. Ausländische natürliche und juristische Personen können Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien in Montenegro erwerben. Nur für landwirtschaftliche Flächen und bestimmte Grundstücke ist die Gründung einer lokalen Gesellschaft erforderlich.
Nach dem 2025 eingeführten progressiven System: 3 % bis 150.000 €, 4.500 € + 5 % auf den Teil zwischen 150.000 € und 500.000 € sowie 6 % über 500.000 €. Da sich Sätze ändern können, prüfen Sie eine offizielle Quelle.
Ja. Erstverkaufsimmobilien vom Bauträger tragen 21 % MwSt., die meist im Preis enthalten ist; in diesem Fall ist keine separate Übertragungssteuer fällig.
Nein. Durch eine Vollmacht an einen Anwalt kann der gesamte Prozess – einschließlich Unterzeichnung und Grundbucheintrag – aus dem Ausland in Ihrem Namen abgewickelt werden.
Nach Abschluss der Due Diligence dauert der Prozess in der Regel einige Wochen, kann sich je nach Immobilientyp und Vereinbarung der Parteien aber auf einige Monate erstrecken.
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