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Inhaltsverzeichnis
Dubai bietet ausländischen Käufern unbefristetes Volleigentum in ausgewiesenen Gebieten, keine jährliche Grundsteuer und im regionalen Vergleich hohe Mietrenditen. Nach Angaben des Dubai Land Department (DLD) überschritt das Transaktionsvolumen 2025 mit über 917 Milliarden AED einen Rekordwert; im ersten Quartal 2026 stieg der Wert um 31 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 252 Milliarden AED bei 60.303 Transaktionen. Im Folgenden finden Sie den rechtlichen Rahmen, die tatsächlichen Kaufnebenkosten, die Finanzierungsmöglichkeiten, die aufenthaltsrechtlichen Folgen und die Steuerpflicht im DACH-Raum, die in den meisten Darstellungen fehlt.
Staatsangehörige der Vereinigten Arabischen Emirate und der Golf-Kooperationsrat-Staaten (Saudi-Arabien, Oman, Bahrain, Kuwait, Katar) dürfen überall in Dubai erwerben. Alle übrigen Ausländer können in den Freehold-Gebieten kaufen, die durch das Dubaier Gesetz Nr. 7 von 2006 ausgewiesen wurden.
Im Freehold-Gebiet erwirbt der ausländische Käufer Gebäude und Grundstück unbefristet zu Volleigentum; die Eigentumsurkunde (Title Deed) wird auf seinen Namen ausgestellt. Außerhalb dieser Gebiete gilt in der Regel das Leasehold-Modell mit einer Nutzungsdauer von 30 bis 99 Jahren, während das Grundstückseigentum beim Entwickler oder beim Staat verbleibt.
Eine Aufenthaltsgenehmigung der VAE ist für den Kauf nicht erforderlich. Käufe werden regelmäßig von Besuchern mit Touristenvisum sowie von Käufern abgewickelt, die nie einreisen und per Vollmacht handeln. Weder eine Emirates ID noch ein lokales Bankkonto sind Voraussetzung für das Eigentum; beides wird nur für bestimmte Zahlungs- und Finanzierungswege verlangt.
Am häufigsten wählen ausländische Käufer Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle (JVC) und Dubai Hills Estate. Die Preise variieren deutlich nach Lage, Entwicklermarke und Fertigstellungsgrad. Die folgende Tabelle fasst typische Einstiegsbudgets und den Investitionscharakter der Gebiete zusammen.
| Gebiet | Merkmal | Vorherrschender Bestand | Typisches Einstiegsbudget |
|---|---|---|---|
| Dubai Marina | Wasserlage, lebendiges Umfeld | Wohnungen | 1,0 - 1,6 Mio. AED (2 Zimmer) |
| Downtown Dubai | Burj-Khalifa-Viertel, Prestige | Luxuswohnungen | 1,6 - 2,6 Mio. AED (2 Zimmer) |
| Palm Jumeirah | Künstliche Insel, Ultra-Prime | Villen und Wohnungen | ab 2,5 Mio. AED |
| Business Bay | Zentrale Lage, Kanalblick | Wohnungen und Büros | 1,0 - 1,8 Mio. AED (2 Zimmer) |
| Jumeirah Village Circle | Günstiger Einstieg, hohe Rendite | Wohnungen und Townhouses | 600 Tsd. - 1,0 Mio. AED (2 Zimmer) |
| Dubai Hills Estate | Golfplatz, familiengerecht | Villen und Wohnungen | ab 1,3 Mio. AED |
Die Angaben entsprechen dem im August 2026 beobachteten Einstiegsniveau und variieren nach Projekt, Etage, Ausblick und Übergabetermin. Zur Strukturierung eines Kaufs über eine Gesellschaft in den VAE siehe unseren Leitfaden zur Unternehmensgründung in Dubai.
Bei einer fertiggestellten Einheit sehen Sie genau, was Sie kaufen: Lage, Bauqualität, Höhe der Service Charge und Nachbarschaft. Am Tag der Umschreibung können Sie einziehen oder vermieten, die Mieteinnahmen beginnen sofort, und eine ausgestellte Eigentumsurkunde vereinfacht den Antrag auf ein Investorenvisum. Dem stehen ein höherer Einstiegspreis und die Zahlung in bar oder über Finanzierung statt in Raten gegenüber.
Der Kauf beim Entwickler während der Bauphase bedeutet meist einen niedrigeren Quadratmeterpreis und einen flexiblen Zahlungsplan mit 10 bis 20 Prozent Anzahlung und Ratenzahlung bis zur Übergabe. Risiken sind Verzögerungen bei der Fertigstellung, Planänderungen und die Marktlage zum Übergabezeitpunkt. Prüfen Sie vor der Unterschrift die Fertigstellungsbilanz des Entwicklers und die RERA-Registrierung des Projekts.
Off-Plan-Raten fließen nicht auf das Geschäftskonto des Entwicklers, sondern auf ein von der RERA überwachtes Treuhandkonto (Escrow); die Mittel werden nach Baufortschritt freigegeben. Der Kaufvertrag wird zusätzlich im Oqood-System beim DLD erfasst. Oqood ist die vorläufige Registrierung vor der Übergabe und wird bei Fertigstellung durch die endgültige Eigentumsurkunde ersetzt. Die Escrow-Kontonummer des Projekts und den Oqood-Eintrag vor jeder Zahlung in der Dubai-REST-App zu prüfen, ist die wichtigste Absicherung beim Off-Plan-Kauf.
Bei einer fertigen Immobilie dauert der Ablauf etwa zwei bis sechs Wochen und umfasst sechs Schritte:
Beim Off-Plan-Kauf treten an die Stelle der Schritte fünf und sechs der Kaufvertrag (SPA) mit dem Entwickler und die Oqood-Registrierung; die endgültige Eigentumsurkunde folgt bei Übergabe.
Ist der Kauf ohne Reise nach Dubai möglich? Ja. Die Vollmacht muss im Heimatland notariell beurkundet, mit Apostille oder konsularischer Legalisation versehen, von einem vereidigten Übersetzer ins Arabische übersetzt und anschließend vom Außenministerium der VAE sowie den Gerichten in Dubai beglaubigt werden. Sie muss die Befugnisse zum Immobilienerwerb, zur Eintragung und zur Gebührenzahlung ausdrücklich benennen; allgemein gehaltene Generalvollmachten werden beim Trustee häufig zurückgewiesen.
In Dubai gibt es keine jährliche Grundsteuer; die Kosten fallen einmalig beim Kauf an. Die folgenden Positionen folgen den veröffentlichten Gebührensätzen des Dubai Land Department.
| Position | Satz / Betrag | Hinweis |
|---|---|---|
| DLD-Übertragungsgebühr | 4 % | Gesetzlich 2 % Käufer + 2 % Verkäufer; in der Praxis trägt sie meist der Käufer |
| Trustee-Registrierungsgebühr | 2.000 oder 4.000 AED | unter 500.000 AED / ab 500.000 AED (zzgl. 5 % MwSt.) |
| Ausstellung der Eigentumsurkunde | 250 AED | zzgl. 250 AED Lageplan, 10 AED Knowledge- und 10 AED Innovation-Gebühr |
| Maklerprovision | ca. 2 % | Marktüblich, kein regulierter Tarif (zzgl. 5 % MwSt.) |
| NOC-Gebühr des Entwicklers | 500 - 5.000 AED | vom Entwickler festgelegt, keine amtliche Obergrenze |
| Eintragung der Hypothek | 0,25 % der Darlehenssumme | nur bei Finanzierung, zzgl. Festgebühren |
| Oqood-Registrierung (Off-Plan) | 4 % + 1.000 AED | Eintragung durch den Entwickler über das Portal |
| MwSt. auf Gewerbeimmobilien | 5 % | Wohnimmobilien: Erstlieferung nullbesteuert, spätere steuerbefreit |
Ja, die Konditionen hängen jedoch vom Aufenthaltsstatus ab. Nach den Hypothekenvorschriften der Zentralbank der VAE können ausländische Personen mit Aufenthaltsgenehmigung für die erste selbstgenutzte Immobilie bis zu 80 Prozent des Werts unter 5 Mio. AED und 70 Prozent darüber finanzieren. Für die zweite oder als Kapitalanlage erworbene Immobilie liegt die Grenze bei 60 Prozent, bei Off-Plan-Objekten für alle Käufer bei 50 Prozent.
Für Nichtansässige enthält die Vorschrift keine Quote; hier bestimmt die Bank die Beleihungsgrenze, praktisch zwischen 50 und 60 Prozent. Bei einer Wohnung für 1,5 Mio. AED bedeutet das etwa 600.000 bis 750.000 AED Eigenkapital zuzüglich 6 bis 8 Prozent Nebenkosten. Deutsche Banken finanzieren Immobilien in den VAE in der Regel nicht, da die Sicherheit außerhalb ihres Rechtsraums liegt; der praktikable Weg führt über eine Bank vor Ort. Verlangt werden üblicherweise Reisepass, Kontoauszüge der letzten sechs Monate, Einkommensnachweis und eine Bonitätsauskunft aus dem Wohnsitzland.
Bruttorenditen allein sind irreführend, denn die laufende Belastung des Eigentümers in Dubai ist die Service Charge. Sie wird pro Quadratfuß und Jahr berechnet und schwankt erheblich: moderat in Villen-Communities, deutlich höher in ausstattungsstarken Türmen. Das DLD veröffentlicht einen Service Charge Index, über den sich der Satz für ein konkretes Gebäude abfragen lässt; diese Prüfung gehört vor jedes Angebot.
Hinzu kommen die DEWA-Anmeldung (Strom und Wasser), die Fernkälte, bei Vermietung die Ejari-Registrierung des Mietvertrags sowie die Hausverwaltung mit rund 5 Prozent der Jahresmiete. Die Housing Fee der Dubai Municipality in Höhe von 5 Prozent der Jahresmiete wird über die DEWA-Rechnung eingezogen und trifft den Mieter.
Als Faustregel gilt: nach Abzug von Service Charge, Leerstand und Verwaltung liegt die Nettorendite typischerweise 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte unter dem Bruttowert. Eine mit 8 Prozent brutto beworbene Wohnung erwirtschaftet realistisch 5,5 bis 6,5 Prozent netto.
Eine Immobilieninvestition in Dubai führt unmittelbar zu einem langfristigen Aufenthaltsrecht. Der aktuelle Rahmen:
Inhaber eines Golden Visa können Ehepartner, Kinder, Eltern und Hauspersonal mitnehmen; eine Mindestaufenthaltsdauer in den VAE besteht nicht. Nach der veröffentlichten Gebührenaufstellung des DLD betragen die staatlichen Gesamtkosten des zehnjährigen Investoren-Golden-Visa 9.884,75 AED bei einer Bearbeitungszeit von 7 bis 10 Werktagen; der Antragsteller muss sich persönlich in den VAE aufhalten.
Häufig missverstanden: der Immobilienkauf führt nicht zur Staatsbürgerschaft. Die emiratische Staatsangehörigkeit wird ausschließlich auf Vorschlag und nach Ermessen der zuständigen Stellen verliehen. Unterlagen und Ablauf erläutert unser Leitfaden zum Golden Visa in Dubai.
Die Aussage "in Dubai fallen keine Steuern an" gilt nur für die emiratische Seite. Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtig bleibt, versteuert grundsätzlich sein Welteinkommen, und dazu können Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus einer Wohnung in Dubai gehören.
Besonders wichtig für deutsche Käufer: das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE lief zum 31. Dezember 2021 aus und wurde nicht verlängert. Seither werden Einkünfte aus den Emiraten bei unbeschränkt Steuerpflichtigen nach nationalem Recht erfasst, ohne abkommensrechtliche Freistellung. Österreich und die Schweiz unterhalten eigene, abweichende Abkommen mit den VAE, weshalb eine pauschale DACH-Aussage nicht trägt. Hinzu kommt: die VAE nehmen am automatischen Informationsaustausch nach dem Common Reporting Standard teil, sodass ausländische Konten den Heimatbehörden bekannt werden.
Für in Deutschland Ansässige besteht zusätzlich eine Meldepflicht gegenüber der Deutschen Bundesbank nach der Außenwirtschaftsverordnung: grenzüberschreitende Zahlungen über 50.000 Euro sind zu melden, was beim Immobilienkauf regelmäßig den Kaufpreis sowie Makler- und Nebenkosten betrifft. Die Meldung ist rein statistisch, ihre Unterlassung kann nach § 19 AWG jedoch mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 Euro geahndet werden. Klären Sie Ansässigkeitsstatus und Meldepflichten vor dem Kauf mit einem Steuerberater; die Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die emiratische Seite dieser Prüfung deckt unsere Dubai Steuerberatung ab.
Verstirbt ein ausländischer Eigentümer ohne Testament, kann das in den VAE belegene Vermögen gerichtlich nach den Grundsätzen der Scharia verteilt werden. Nicht-muslimische Eigentümer vermeiden dies durch ein beim DIFC Wills Service Centre registriertes Testament, das Vermögenswerte in Dubai und Ras Al Khaimah erfasst. Damit lassen sich Begünstigte und Quoten frei bestimmen, und die Umschreibung wird beschleunigt.
Der Verkauf spiegelt den Kauf: mit dem Käufer wird ein MoU geschlossen, der Verkäufer holt das NOC des Entwicklers ein, eine bestehende Finanzierung wird abgelöst und die Umschreibung erfolgt beim Trustee. Auf Verkäuferseite fallen typischerweise Maklerprovision (2 Prozent zzgl. MwSt.), NOC-Gebühr und Ablösekosten an. Eine Off-Plan-Einheit lässt sich nach Erreichen der vom Entwickler festgelegten Mindestzahlungsquote auch vor Übergabe abtreten; dafür sind die Zustimmung des Entwicklers und die Registrierung beim DLD erforderlich.
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Kostenloses Angebot anfordernWeiterführend:Immobilien in Montenegro erwerben · Aufenthaltsgenehmigung in Albanien · Unternehmensgründung in Dubai
Eine Immobilie in Dubai verbindet laufende Mieteinnahmen mit einem langfristigen Aufenthaltsrecht in einer einzigen Investition. Entscheidend sind die Gebietswahl, die Höhe der Service Charge und eine realistische Kalkulation der Gesamtkosten. Ein gut strukturierter Kauf erreicht Nettorendite und Golden Visa zugleich.
Das Team von World Company Setup begleitet den gesamten Ablauf: Gebiets- und Projektauswahl, Umschreibung der Eigentumsurkunde, Golden-Visa-Antrag und Steuerplanung. Wir betrachten die Vorschriften Ihres Wohnsitzstaates und der VAE gemeinsam, damit die Investition von Beginn an richtig strukturiert ist.
Ja. Ausländer können in den als Freehold ausgewiesenen Gebieten erwerben; die Eigentumsurkunde wird auf ihren Namen ausgestellt und sie besitzen Gebäude und Grundstück unbefristet. Zu diesen Gebieten zählen Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Village Circle und Palm Jumeirah. Außerhalb davon gilt das Leasehold-Modell mit einer Nutzungsdauer von 30 bis 99 Jahren.
Nein. Weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch eine Emirates ID oder ein lokales Bankkonto sind Voraussetzung für das Eigentum. Käufe werden regelmäßig von Besuchern mit Touristenvisum sowie per beglaubigter und legalisierter Vollmacht aus dem Ausland abgeschlossen. Diese Dokumente werden nur für bestimmte Zahlungs- und Finanzierungswege verlangt.
Der Kauf begründet ein Aufenthaltsrecht, aber keine Staatsbürgerschaft. Eine Immobilie ab 2.000.000 AED berechtigt zum zehnjährigen Golden Visa; nach Angaben des Dubai Land Department darf sie finanziert sein. Beim zweijährigen Investorenvisum wurde im April 2026 die Mindestgrenze von 750.000 AED für Alleineigentümer aufgehoben, bei Miteigentum gelten 400.000 AED je Investor. Die emiratische Staatsangehörigkeit wird ausschließlich auf Vorschlag und nach Ermessen der zuständigen Stellen verliehen.
Eine jährliche Grundsteuer gibt es nicht; die Kosten entstehen einmalig beim Kauf. Die wichtigsten Positionen sind die DLD-Übertragungsgebühr von 4 Prozent des Kaufpreises, die Trustee-Registrierungsgebühr von 2.000 AED unter 500.000 AED beziehungsweise 4.000 AED ab 500.000 AED (zzgl. 5 Prozent MwSt.), 250 AED für die Ausstellung der Eigentumsurkunde, rund 2 Prozent Maklerprovision und die NOC-Gebühr des Entwicklers. Gewerbeimmobilien unterliegen 5 Prozent MwSt.; bei Wohnimmobilien ist die Erstlieferung nullbesteuert, spätere Lieferungen sind steuerbefreit. Insgesamt sind 6 bis 8 Prozent Kaufnebenkosten einzuplanen.
Bei einer fertigen Immobilie dauert der Ablauf in der Regel zwei bis sechs Wochen. Nach Unterzeichnung des MoU und Zahlung der zehnprozentigen Anzahlung benötigt das NOC des Entwicklers einige Werktage, die Umschreibung beim DLD-Trustee erfolgt am selben Tag. Eine Finanzierung verlängert den Ablauf um zwei bis drei Wochen für Bewertung und Zusage. Bei Off-Plan-Objekten wird die endgültige Eigentumsurkunde erst bei Übergabe ausgestellt.
Die Bruttorendite liegt stadtweit im Schnitt bei rund 5,5 Prozent und erreicht in preisgünstigen Communities annähernd 8 Prozent; in Prime-Lagen und bei großen Villen kann sie unter 4 Prozent fallen. Für die Nettorendite sind Service Charge, Leerstandszeiten und Verwaltungskosten abzuziehen, die den Wert typischerweise um 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte senken.
Ja. Der Kauf kann durch einen Vertreter auf Grundlage einer notariell beglaubigten Vollmacht abgeschlossen werden. Die Vollmacht muss im Heimatland beurkundet, mit Apostille oder konsularischer Legalisation versehen, von einem vereidigten Übersetzer ins Arabische übersetzt und anschließend vom Außenministerium der VAE sowie den Gerichten in Dubai beglaubigt werden. Sie muss die Befugnisse zum Erwerb, zur Eintragung und zur Gebührenzahlung ausdrücklich benennen, da Generalvollmachten beim Trustee häufig zurückgewiesen werden.
Ja. Nach den Vorschriften der Zentralbank der VAE können ausländische Personen mit Aufenthaltsgenehmigung für die erste selbstgenutzte Immobilie bis zu 80 Prozent des Werts unter 5 Mio. AED und 70 Prozent darüber finanzieren. Für die zweite oder als Kapitalanlage erworbene Immobilie gilt eine Grenze von 60 Prozent, bei Off-Plan-Objekten von 50 Prozent. Für Nichtansässige enthält die Vorschrift keine Quote; Banken vergeben praktisch 50 bis 60 Prozent. Seit Februar 2025 werden DLD-Gebühr und Maklerprovision nicht mehr mitfinanziert.
Es besteht ein gesetzlicher Schutz: die Raten fließen auf ein von der RERA überwachtes Treuhandkonto und werden nach Baufortschritt freigegeben, zusätzlich wird der Kaufvertrag im Oqood-System des DLD registriert. Die wesentlichen Risiken sind Verzögerungen bei der Übergabe und Planänderungen. Prüfen Sie vor jeder Zahlung die Escrow-Kontonummer des Projekts, dessen RERA-Registrierung und die Übergabebilanz des Entwicklers in der Dubai-REST-App.
In der Regel ja, sofern Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bleiben, denn dann wird das Welteinkommen erfasst. Hinzu kommt, dass das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE zum 31. Dezember 2021 auslief und nicht verlängert wurde, sodass keine abkommensrechtliche Freistellung mehr greift. Österreich und die Schweiz haben eigene, abweichende Abkommen. Für in Deutschland Ansässige besteht zudem eine AWV-Meldepflicht gegenüber der Bundesbank bei grenzüberschreitenden Zahlungen über 50.000 Euro. Lassen Sie Ihre Situation vor dem Kauf steuerlich prüfen.
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